Unit · Finance · Calculator

Ручной калькулятор юнит-экономики: как я считал окупаемость объектов

Как я решал задачу расчёта юнит-экономики во флиппинге и строительстве загородных домов

Какую задачу я решал

Когда я запускал проект по флиппингу квартир и строительству загородных домов, передо мной стояла чёткая задача: понять экономику каждого объекта, чтобы принимать решения не на интуиции, а на прозрачных данных.

Сделки были сложными, длинными и дорогими. Любая ошибка в расчётах могла съесть прибыль. Поэтому мне нужен был инструмент, который:

• показывал бы экономику объекта как единой единицы;
• позволял бы сравнивать разные сценарии;
• помогал бы объяснять модель партнёрам, инвесторам и банкам.

Для этого я и создал свой ручной калькулятор юнит-экономики.

Что я делал и какую логику применил

1. Сначала я собирал полную картину по объекту

Каждую квартиру или дом я превращал в отдельную карточку: адрес, состояние, риски, планировка, ограничения, сроки, этапы.

Это давало основу для расчётов: без ясного описания объекта юнит-экономика бессмысленна.

2. Затем раскладывал ремонт и работы по стандартам

Я использовал свой каталог типовых решений: стены, электрика, сантехника, полы, потолки и т.д. Это давало предсказуемость сроков и затрат.

3. После этого делил все расходы на переменные и постоянные

Метод был такой:

• переменные — то, что относится только к конкретному объекту (ремонт, маркетинг, работа);
• постоянные — то, что относится ко всей компании (офис, бухгалтерия, юристы, менеджмент).

Так я избегал смешения расходов и ложной маржи.

4. Далее я собирал маржинальную модель

Я рассчитывал вклад одного объекта в общую экономику, а затем проверял, покрывает ли объект часть постоянных расходов.

5. И наконец — оценивал управленческие метрики

Time-to-cash (время до получения первого дохода), ROI, окупаемость, точку безубыточности по объектам. Это помогало принимать решения по масштабированию.

Шаблон моей карты расходов (с той логикой, которую я применил)